דירות – זה לא הגודל, זה המחיר

הבון טון החדש בדיון שעל מצוקת הדיור הוא הצעות להגדלה של היצע הדירות הקטנות, שהן דירות בנות 3 חדרים לכל היותר (משרד הפנים אף הגדיל לעשות והגיש הצעה להתיר פיצול של דירות ליחידות מגורים של 30 מ"ר). ההיגיון העומד מאחורי הצעות אלה הוא פשוט: קל יותר כלכלית לעמוד בנטל ההוצאה על דירת מגורים קטנה, וכמו כן, הביקוש לדירות קטנות גואה. לדעתי, המצב הפוך. יש מספיק דירות קטנות, והביקוש הפתאומי לדירות אלה נובע מעיוות קיצוני של המחירים. אם נטפל במחירים, יגדל הביקוש לדירות גדולות על חשבון הביקוש לדירות קטנות.

בפגישה עם זוג לקוחות מבוגר שלי, שגלשה גם לדיון סוער על ענייני דיומא, הסביר לי הזוג -שהתקומם על הדור הצעיר "המפונק" – שאפשר לגדל משפחה גם ב- 80 מ"ר. הם הדגימו זאת על עצמם וסיפרו לי בגאווה איך גידלו את 2 ילדיהם בשנות ה-70', בדירה כזו במרכז גוש דן. הם אינם טייקונים ולא שייכים לאצולת הממון של מדינת ישראל, אלא זוג פנסיונרים שחי בכבוד מפירות עמל חייהם. בנם, שנכח גם הוא בפגישה, הזכיר להם שהיום, לאחר שנות דור וחצי וללא ילדים (הם בני יותר מ-75 שנים), הם חיים בדירה של 90 מ"ר עם מחסן וחנייה צמודה.

ואכן, לא רק יחידים וזוגות צעירים יכולים לגור בדירה קטנה, אפשר אפילו לגדל בה משפחה, אך גודל דירה הרצוי הינו פונקציה של רמת החיים, ולמרבית הסיפוק והגאווה של כולנו, זו עלתה בצורה ניכרת מאז.

בארץ אין נתונים על מלאי הדירות למגורים. ממודל שבנינו בחברת מודלים לצורך ניתוח של ענף הבינוי בארץ עולה, כי דירות של 3 חדרים ופחות מהוות 50% (!) ממלאי הדירות. יתר על כן, 25% ממלאי הדירות הן דירות קטנות ממש (2-1 חדרים). מכאן, שחלקן של הדירות הקטנות במלאי הדירות בישראל אינו מבוטל כלל ועיקר. אמנם בשנים האחרונות נבנות מעט דירות קטנות (14% מסך הבנייה החדשה בממוצע בעשר השנים האחרונות), אולם במשך כמעט מחצית משנות קיומה של המדינה מרבית הבנייה הייתה של דירות קטנות. נוסף על כך, גודלה של דירה ממוצעת בארץ הוא כ-115 מ"ר; בשנות ה-70' הוא היה כ-80 מ"ר. כל הבנייה של דירות גדולות בעשורים האחרונים העלה את שטחה ב-1% לשנה ממוצע, הרבה פחות מהעלייה ברמת החיים הכללית. ה

בנייה החדשה שהתמקדה בדירות גדולות יותר, אפשרה למשפרי דיור לפנות את דירתם הקטנה לטובת יחידים וזוגות צעירים. ואולם בשנים האחרונות תהליך זה נגדע. עליית המחירים החדה הביאה למצב בו נדרשים בישראל של 2011 כ-130 חודשי שכר ממוצע (ברוטו) לרכישה של דירה ממוצעת, לעומת כ-90 חודשי שכר שנדרשו לפני עשור: עלייה של המחירים בחותר מ-35% במונחי שכר. דירה קטנה זולה מדירה ממוצעת ב-25% – 35%, ועבור מי שיש לו מגבלת תקציב (למי אין?), קנייתה במקום דירה גדולה מפצה על עליית המחיר.

מדינת ישראל, השולטת על כ-93% מהקרקע במדינה מחד, ועל תהליכי התכנון והבנייה מאידך, הביאה סדרה של כשלים לעלייה מטורפת במחירי דירות. אם המדינה תדאג להפשרה של 50 אלף יחידות דיור מתוכננות ומאושרות לשנה בכל אחת מ-5 השנים הקרובות, בתמהיל של גודל כפי שהיה מקובל בעשור האחרון, יחזרו המחירים לשפיות. רק אז ניתן יהיה לבחון אם ההיצע הנוכחי של דירות קטנות מתאים לביקוש שנובע מרמת החיים של המאה ה-21 במדינת ישראל.

פורסם במעריב עסקים, במדור 'קרקע המציאות', 10.10.11

לקריאה נוספת בנושא:
קנייה או שכר דירה
השכר – הצד השני של התסכול הצרכני


כתיבת תגובה