קנייה או שכר דירה

המחיר הגבוה של דיורת הופך למטריד יותר ויותר, והינו אחד הנושאים החמים בשיח הציבורי ובתקשורת. אמנם קובעים המדיניות צופים השכם וערב בלימה של המחירים ואף ירידה, אולם תחושת הציבור היא כי למרות ההבטחות, מחירי דירות בישראל לא ירדו. בעיקר כי "האוצר לא יוותר על הכנסות".

 

המחירים הגבוהים של היום הינם, למעשה, מס כבד ביותר, המוטל ברובו על הדור הצעיר, באופן פרדוקסלי – על ידי הוריו, למשך שנים רבות. אם רוצים להעמיד את הסוגית מימון התקציב לדיון, יש לבחון את יתרונות וחסרונות מס זה לעומת כל מס אחר.

את חוסר ההיגיון הכלכלי שבמחירי דירות הנוכחיים אפשר לראות באמצעות השוואתם לשכר. כך, בסוף שנות ה-80' עמד מחירה של דירה ממוצעת בישראל על כ-70 חודשי שכר. עם העלייה מארצות חבר העמים לשעבר, עלה המחיר לכ-95 חודשי שכר והתייצב שם למשך כמעט שני עשורים, ואילו היום מחירה של דירה ממוצעת בישראל עומד על כ-145 חודשי שכר, כ- 1.37 מיליון שקל. בכל קנה מידה, וגם בהשוואה בינלאומית, זהו מחיר בלתי הגיוני בעליל, שאין מאחוריו כל סיבה כלכלית אמיתית.

האם המחיר הריאלי ירד בכל זאת, בחזרה לפחות מ-100 חודשי שכר (וגם אז נהיה בין היקרים ביותר בקרב מדינות המערב), המשמעות תהיה ירידת מחירים ריאלית של כ-30%. בתרחיש כזה יגיע מחירה של דירה ממוצעת במחירים של היום לכ- 930 אלף שקל. ההפרש בין קנייה היום לבין קנייה במחיר כזה יכול להעניק למשפחה ריהוט קומפלט לדירה החדשה, וגם מכונית מהניילון. טוב יותר משיחה של אריאלה, לא?בשבע השנים האחרונות עלו אמנם מחירי דירות בארץ ביותר מ-50% ריאלית (בניכוי האינפלציה), אולם לא תמיד המחירים עלו. במהלך 17 שנים (!) מתוך 41 השנים האחרונות, למעלה מ-40% מהזמן הכולל, מחירי דירות הריאליים ירדו: כך היה בין השנים 74' – 77', בין 85' ל- 87' ובין 98' לבין 2007. לפיכך אנו מעריכים, כי כאשר היצע יתרחב מ-40 ל-60 אלף דירות חדשות כל שנה, המחירים ירדו. בהיצע גדול גם הפגיעה בתקציב צפויה להיות מתונה יחסית, כי על הירידה במחיר יפצה מספר גדול יותר של עסקאות. אנו תקווה, כי זה יהיה הדגל החברתי של הממשלה הבאה.

על אף המחירים הגבוהים, יש הסבורים, כי "עדיף לשלם משכנתא במקום לזרוק כסף על שכר דירה", אולם זה לא בהכרח נכון. ננסה להדגים במספרים שני מצבים: האחד, קנייה היום של דירה למגורים בשווי 1.33 מיליון שקלים; השני, מגורים בשכירות תוך המתנה לירידת המחירים וקנייה של דירה בשווי 930 אלפי שקלים בתום ירידת המחירים. התקופה שתבחן הינה כ-18 שנה, שהיא תקופת המשכנתא על פי הנתונים לשנת 2014:

• בקנייה היום ובמימון ע"י משכנתא בהיקף של 60% מערך הדירה, צריך עדיין זוג צעיר הון עצמי של כ-530 אלף שקל, מספר מבהיל כשלעצמו. 
• בריבית שנתית של 2.8% (נתוני 2014), ההחזר החודשי לבנק יעמוד על כ-4,600 שקלים בחודש.
• מנגד, שוב על פי נתוני 2014, יש לזוג אפשרות לשכור דירה בכ-3,700 שקלים לחודש.
• אם נניח כי הירידה במחיר תהיה הדרגתית, ותמשך אפילו 7 שנים, מגורים בשכ"ד יחסכו לזוג כ-900 שקלים לחודש. את הכסף, יחד עם ההון העצמי, הזוג יכול להשקיע בדומה להשקעה של כספי הפנסיה. 
• גם אם התשואה הריאלית על הכסף ב-7 השנים הקרובות תהיה אפס, הסכום שיעמוד לרשותו בתום התקופה יהיה כ-610 אלף שקל – כ-65% ממחיר דירה לאחר ירידת המחירים.
• הזוג ייקח משכנתא רק בגובה 35% מערך הדירה וזאת לתקופה של 11 השנים, כדי להשלים את תקופת ההשוואה. למרות שהריבית תהיה כנראה כבר הרבה יותר גבוהה, בגלל שתידרש משכנתא בהיקף נמוך יותר, ההחזר החודשי לבנק יעמוד רק על כ-3,000 שקלים.
• בגלל עליית הריבית, גם ההחזר החודשי של זוג שקנה דירה בתחילת התקופה יעלה וצפוי לעמוד על 5,100 שקלים.

כך, במהלך 18 שנה, זוג שיקנה דירה עתה ישלם כל חודש ב-7 שנים הקרובות 4,600 שקלים ו-11 שנים 5,100 שקלים, ויגור בדירה משלו כל התקופה. מנגד, זוג שיגור בשנים הקרובות בשכירות ישלם כל חודש במהלך השכירות 3,700 שקלים וכהחזר משכנתא, בשנים בהם כבר יגור בדירתו, כ-3,000 שקלים. נכון, לא תמיד נוח לגור בארץ בשכירות, אך ההפרש המצטבר העצום – 400 אלף שקל בקירוב – מחייב מחשבה. מובן שמול שתי החלטות הקצה אלה, ישנו מרחב גדול של אפשרויות החלטה.

בכל מקרה, אם מצאתם את דירת חלומותיכם ואינכם יכולים להתאפק, העדיפו משכנתא לתקופה ארוכה. אם התקופה קצרה, ההחזר החודשי גבוה יותר (גם אם הריבית נמוכה יותר). ההבדל בין משכנתא בגובה של כ-800 אלף ₪ (60% מערך דירה של 1.33 מיליון ₪), שנלקחה לתקופה של 10 שנים, לבין משכנתא דומה, שנלקחה ל-20 שנה – יכול להגיע ליותר מ-3000 ₪ לחודש (!). הארכת משך התקופה אינה לשווא. ההפרש בהחזר החודשי יכול להכריע, על פני עשור שלם, את רמת החיים שלכם – אם תצאו לחופשה, איזה חוגים יקבלו הילדים, האם תחליפו את הרכב, כמה יכביד עליכם טיפול שיניים וכד'.